Τι πρέπει να γνωρίζει όποιος θέλει να αγοράσει ακινητο

Επιλέξτε με προσοχή το ακίνητο που επιθυμείτε να αγοράσετε και κάνετε μία έρευνα αγοράς στη συγκεκριμένη περιοχή για να δείτε το μέσο όρο των τιμών που επικρατεί. Αν οι οικονομικές σας δυνατότητες είναι σύμφωνες με την αξία του ακινήτου, ζητείστε να πληροφορηθείτε για τις ιδιότητες του ακινήτου (π.χ. αν πρόκειται για οικόπεδο τι είδους και τι μεγέθους οικοδομή μπορεί να κατασκευαστεί) και να σας διαβεβαιώσουν ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από νομικά βάρη. Ζητείστε τους τίτλους κτήσεως του ακινήτου, τοπογραφικό εξαρτημένο από το Εθνικό Γεωμετρικό Σύστημα Αναφοράς του έτους 1998 (ΕΓΣΑ 1998) που είναι το σύστημα με το οποίο έχει γίνει το Εθνικό Κτηματολόγιο ή θα γίνει η κτηματογράφηση στις περιοχές που δεν έχει συνταχθεί Εθνικό Κτηματολόγιο. Ζητείστε επίσης αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου και του κτηματολογικού διαγράμματος. Στη συνέχεια διαπραγματευτείτε την τιμή του και διαπιστώστε ποια είναι η τελική τιμή που μπορείτε να αγοράσετε το ακίνητο.

Μην συμφωνήσετε στην τιμή και μην δώσετε χρήματα ως προκαταβολή, αν δεν έχει γίνει σχολαστικός πολεοδομικός έλεγχος από τοπογράφο μηχανικό και στη συνέχεια νομικός έλεγχος. Θεωρούμε πολύ σημαντικό για την ασφάλεια της συναλλαγής ο πολεοδομικός και ο νομικός έλεγχος να γίνουν από άτομα που εσείς θα επιλέξετε όχι από άτομα που θα σας υποδείξει οποιοσδήποτε τρίτος και πολύ περισσότερο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Φροντίστε να έχετε απευθείας επαφή μαζί τους κατά τη διάρκεια των ελέγχων.

Ο πολεοδομικός έλεγχος περιλαμβάνει μετάβαση του τοπογράφου στο ακίνητο, έλεγχο αν το εμβαδόν του είναι σωστό, έλεγχο της οικοδομικής άδειας αν έχει εκδοθεί νόμιμα και αν έχει γίνει υπέρβασή της. Σε περίπτωση υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ο αγοραστής κινδυνεύει να πληρώσει πρόστιμα κατασκευής αυθαιρέτου. Σημαντικό τμήμα του πολεοδομικού ελέγχου αποτελεί η έρευνα, αν πρόκειται για οικόπεδο εκτός σχεδίου πόλης, το αν υπάρχουν περιορισμοί από την αρχαιολογία και τη δασική υπηρεσία, που περιορίζουν ή εμποδίζουν την ανοικοδόμησή του ή αν έχει κηρυχθεί απαλλοτριωτέο.

Ο νομικός έλεγχος περιλαμβάνει όλες τις απαιτούμενες ενέργειας για να εξασφαλιστεί ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν έχει βάρη, δεν έχει νομικά ελαττώματα ή δεν διεκδικείται. Ελάττωμα που δεν σπουδαιολογείται είναι η δέσμευση του ακινήτου με μίσθωση ή η ύπαρξη οφειλών στο ΙΚΑ.

Μετά την ολοκλήρωση των ελέγχων συμφωνείστε στην τιμή του ακινήτου.

Αν δεν υπάρχει κάποιο έγγραφο που είναι απαραίτητο για την σύνταξη οριστικού συμβολαίου σας συνιστούμε να μην κάνετε προσύμφωνο καταβάλλοντας χρήματα στον πωλητή και μάλιστα ολόκληρη την αξία του ακινήτου. Η ασφαλής εξασφάλιση των συμφερόντων σας, απαιτεί να καταβάλλετε το ποσό της αξίας του ακινήτου κατά τη σύνταξη οριστικού συμβολαίου και όχι κατά την κατάρτιση προσυμφώνου. Μόνο με το οριστικό συμβόλαιο και τη μεταγραφή του στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο αποκτάτε την κυριότητα του ακινήτου. Είναι προτιμότερο να μην αγοράσετε το ακίνητο που διαλέξατε επειδή δεν θα δώσετε προκαταβολή, από το να κινδυνεύετε να αγοράσετε ένα ακίνητο που δεν θα έχει τις πολεοδομικές ιδιότητες που θα θέλατε ή να έχει πολεοδομικά ή νομικά ελαττώματα.

Το συμβόλαιο θα καταρτιστεί από συμβολαιογράφο και στη συνέχεια θα μεταγραφτεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο αν λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.

Θα πρέπει να υποβληθεί δήλωση Ε9 μια φορά κατά την αγορά και ο αγοραστής θα πληρώνει φόρο κατοχής ακίνητης περιουσίας (ΕΝ.Φ.Ι.Α) και αν έχει εισόδημα κάθε χρόνο θα πληρώνει φόρο εισοδήματος. Η αξία υπολογίζεται βάσει πινάκων αντικειμενικών αξιών του υπουργείου Οικονομικών και όχι επί της εμπορικής αξίας του.

Οι οικονομικές επιβαρύνσεις που έχει ο αγοραστής είναι οι εξής:

1) Φόρος αγοράς ακινήτου 2) Τέλη μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολογικό γραφείο 3) Αμοιβές συμβολαιογράφου και δικηγόρου.

Εμείς ως δικηγορικό γραφείο αναλαμβάνουμε τον νομικό έλεγχο και τη νομική συμπαράσταση πριν και κατά την κατάρτιση του συμβολαίου καθώς και τη διαπραγμάτευση της τιμής του ακινήτου για λογαριασμό του αγοραστή, εάν αυτός το επιθυμεί, ώστε να επιτύχει τη χαμηλότερη δυνατή τιμή. Δεν ασχολούμαστε με τη μεσιτεία ακινήτων. Μπορούμε να σας φέρουμε επίσης σε επαφή με σοβαρά τεχνικά γραφεία που θα κάνουν τον πολεοδομικό έλεγχο. Οι έλεγχοι θα γίνουν στο συντομότερο δυνατό χρόνο που απαιτείται ώστε οι έλεγχοι να είναι ασφαλείς.

*Του Kώστα Π. Αράπογλου, Δικηγόρου Ηρακλείου Κρήτης,  Πρόεδρου της Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου – Κρήτης, Αντιπροέδρου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων.